广州男子解除房屋“租赁”合同不成反担违约责任 冠领代理减少14万违约金

　　2023年10月，广州的赵先生收到了法院的传票。看到写在原告两字后熟悉的公司名，赵先生苦笑连连。起诉他的不是别人，而是已因坐落于广州某地的两套房屋买卖问题，与他有过两次诉讼的超越公司。面对“老熟人”要求支付上述房屋剩余购房款和高额违约金的诉讼请求，赵先生在北京冠领（广州）律师事务所律师的帮助下，成功减少承担违约金共计14万元。

　　虽说“欠债还钱天经地义”，但作为被告的赵先生却有说不完的苦楚，赵先生表示：“我当时确实是想通过这个方式买房，可我们签的毕竟是租赁合同，如果我交了最后这笔钱，对方不给房怎么办？”。在与赵先生的交谈中，冠领律师了解了让赵先生忧虑之处的来龙去脉。

　　2017年，赵先生来到广州发展，没有购房资格的他与超越公司分别签订两份《广州市房屋租赁合同》，承租两个涉案房屋。合同约定租期为20年，租赁期满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期间自动续期。房屋租金分四次结清，并于补充协议中规定了相应的违约责任。

　　超越公司为上述两处房屋的开发商，已取得商品房预售许可证。在按约支付三期“租金”后，赵先生对双方名为房屋租赁实为房屋买卖的合同效力有了顾虑，于是没有按期支付最后一笔“租金”。

　　2019年12月，在经过咨询后，赵先生认为自己没有购房资格，合同应当无效。于是向法院提起诉讼，请求解除这两份《房屋租赁合同》。一审法院支持了他的诉讼请求，但超越公司不服一审判决提起上诉，二审法院经审理认为，涉案的两份合同名为租赁实为买卖，双方并未达成解除合同的合意，赵先生作为违约方不享有合同解除权。判决撤销一审判决，驳回了赵先生的全部诉讼请求。

　　经过两审，胜诉方超越公司却没了下文，在赵先生刚以为事有转机时，2023年7月，超越公司又一纸诉状将赵先生告上了法庭，要求赵先生支付两套房屋的剩余购房款及近25万元的逾期付款违约金。

　　面对支付剩余购房款后的未知风险和高额赔偿，赵先生不知所措，于是向北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助。冠领律所在了解案情与赵先生的诉求后，指派张安国律师代理此案。

　　冠领律师介入后，详细研究了委托人赵先生与超越公司解除合同一案的两审判决。从专业的角度分析后认为，在履行剩余房款这一方面，因已有生效判决，辗转腾挪的空间不大。但冠领律师另辟蹊径，认为在违约金方面争取降低数额，是有很大可能得到支持的。冠领律师据此制定代理策略，并得到了委托人赵先生的认可。

　　庭审中，冠领律师详略得当，突出重点，向法院指出：

　　首先，超越公司向委托人赵先生要求高额违约金有失公平。2020年广州市中级人民法院就已对双方解除合同纠纷一案作出最终判决。但至今近三年间，超越公司并未有行使权利的举动，由此造成的损失应当自行承担。

　　同时，冠领律师敏锐地指出，即使法院认定赵先生需要支付违约金，也应当依据他与超越公司签订的合同进行计算，合同约定违约金以未支付租金为计算基数。超越公司对两个房屋主张的近25万元违约金，是以全部房屋租金为计算基数，这不仅违反了合同约定，还大大损害了委托人赵先生的利益。

　　最后，冠领律师根据《民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定指出，违约金超过损失的30%，可以请求人民法院予以减少。本案中，委托人赵先生仅未支付最后一期租金，应以该笔款项为基数计算，违约金不超过该款项的30%，超过部分不应得到支持。

　　最终，法院采纳了冠领律师有关降低违约金数额的代理意见。经过核算，法院仅支持违约金共计11万元，对超出部分不予支持。

　　这个结果大大超出委托人赵先生的预期，他深知这减少的14万违约金来之不易。庭审中，虽对降低违约金准备了详细的方案，但冠领律师没有只局限于“保守方案”，仍然从委托人忧虑的角度出发，对解除房屋租赁合同尽力争取。诉讼中冠领律师提出过在双方签订正式房屋买卖合同之后，再支付最后一期房款的意见。该意见最终虽未被法院采纳，但仍体现了冠领律师全面准备，尽力为委托人争取利益的决心。

　　在希望渺茫时不放弃，在有把握处努力争取，冠领律师不拘泥、懂变通的诉讼策略得到了委托人高度赞赏。（文中除代理律师外，当事人及公司均为化名）

　　撰稿人：李姗珊

　　审稿人：张冠彬