租赁合同赔偿律师：因消防隐患房屋被临时查封 承租人可以就租房合同索赔吗？

　　卢某为经营艺术类培训学校，2021年5月29日，与杜某签订《租房合同》，约定杜某将其由两间住宅打通之后共计458㎡的房屋租给卢某，租赁期自2021年6月1日至2024年5月31日，押金20.000元，租金半年一付为54.960元。合同签订当日，卢某向杜某支付了房屋押金20.000元以及半年房租。

　　2021年7月9日，培训学校开张前，当地消防救援大队进行了消防安全监督检查，作出《责令限期改正通知书》，认为培训学校存在火灾自动报警系统、指示标志未保持完好有效，灭火器未保持完好有效，日常安全工作未落实，场所内排烟设置不符合要求，场所内疏散楼梯不足、疏散距离不符合要求，未形成封闭楼梯间的消防安全违法行为，后作出《临时查封决定书》对培训学校进行了临时查封。卢某对所存在的消防隐患进行整改后，2021年8月23日培训学校的临时查封被解除。

　　2021年7月中共中央办公厅、国务院办公厅印发了“双减”意见，全面规范校外培训机构培训行为;严格审批学科类校外培训机构，不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训;对包含文化艺术类在内的非学科类培训机构亦是分类制定标准、严格审批，严禁非学科类培训机构从事学科类培训等。

　　卢某的培训学校还没开张就彻底歇业了，于是他找到杜某要求对方返还房屋租金，还要求对方赔偿消防整改期间的损失。杜某不同意，于是卢某诉至法院。

　　律师说法

　　本案争议焦点为：一、《租房合同》是否应当解除及相应押金及租金退还请求能否得到支持;二、消防整改期间的损失赔偿是否应当得到支持。

　　关于《租房合同》的解除。卢某以住宅用房连通商业用房，住宅用房面积无法使用，消防检查不过关，且“双减”意见出台引起教育培训市场变化导致培训学校难以维系为由，主张解除合同。

　　首先，我国法律法规不绝对禁止住改商行为，依法办理土地使用权出让合同变更或重新签订手续，取得城市规划行政主管部门的同意及有利害关系的业主的一致同意，是可以住改商的;相关规定均为管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不当然导致所涉房屋租赁合同无效;且本案卢某在承租时已查看案涉房屋房产证，对其中部分面积为住宅用房系明知，以此主张解除合同不能成立。

　　其次，消防监督检查所涉及的消防安全违法行为已经整改并复查合格，房屋因消防问题而无法使用导致《租房合同》履行障碍的情形已经消除，据此主张解除合同缺乏事实基础。

　　最后，“双减”意见严格规范和禁止部分时段开展的是学科类培训，对非学科类培训严格审查、规范管理，但不禁止办学，仅禁止非学科类培训机构从事学科类培训。本案卢某租赁房屋用于经营的培训学校，其办学许可的办学内容为文化艺术类，系非学科类培训，故“双减”意见的出台不足以导致培训学校无法经营。

　　综上所述，卢某主张解除合同的理由不能成立，且其与杜某就合同解除也未协商一致，故对该项诉讼请求本院依法不予支持。

　　关于押金及三个月租金的退还。如前所述，双方《租房合同》尚未解除、租赁期限也未届满，卢某尚在使用案涉房屋，押金及剩余租金退还缺乏事实基础，不予支持。

　　关于消防整改期间损失的赔偿。消防整改之前，卢某并未对房屋进行过装修，消防监督检查时房屋的状态即为杜某向卢某交付时的状态。依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”出租人有保持租赁物在整个租赁期限适租的义务，承租人有按照租赁物性质及约定用途合理使用租赁物的义务。因此，本案中杜某作为出租人应当对租赁房屋的主体问题和装修问题导致的消防问题承担法律责任，卢某作为承租人应当对房屋的使用和管理问题导致的消防问题承担法律责任。故卢某主张的消防整改期间损失可以得到支持。

　　最终，法院判决：

　　一、杜某应于本判决生效之日起十日内向卢某支付租赁房屋消防整改期间的损失9160元;

　　二、驳回卢某的其他诉讼请求。

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　　撰稿人：秦佳

　　审稿人：冯昱

　　稿件类型：网站原创