冠领律师事务所：因房屋租赁合同产生纠纷怎么解决？

　　2018年2月23日，段某与林某签订《房屋租赁合同》，约定段某在2017年11月15日至2022年11月14日期间租赁林某位于某市万达广场的一处房屋，前三年房屋月租金3122.32元，后两年逐年递增5%，租金每三个月支付一次，首期租金2017年12月15日至2018年3月14日应缴纳给某市万达广场投资有限公司，之后段某每年3月11日、6月11日、9月11日、12月11日前一次性向林某缴纳下期三个月的租金。租金不包括物业管理、水电、燃气、通讯、空调等，费用均由段某承担并按时向相关单位交付，林某概不负责。同时段某需向林某支付6244.64元押金，合同期满，段某无任何违约情况则该款不计息退回，如段某合同期满终止合同或未经林某同意擅自将房屋转租，押金不退。

　　合同签订后，段某按照合同缴纳了押金6244.64元，并在房屋添置了地板和中央空调，合同履行过程中，因为疫情等原因，自2020年9月起，双方协商将月租金变更为2600元，段某租金并未按照合同约定的方式支付，截止2021年8月1日，段某的租金仅支付至2021年7月15日，之后也并未支付租金，现房屋已经于2021年8月23日被上锁，钥匙由物业保管，至今段某都无法使用该房屋，只好向法院起诉。

　　被告林某辩称，1.不同意解除房屋租赁合同，段某自身违约，要求继续履行合同;2.在租赁合同上明确约定：如解除合同，押金不退还;3.林某同意段某的诉讼请求第三项，但是现在物品未能拿走，不是林某的原因。4.段某应该对其损失进行举证。

　　律师观点：

　　段某与林某之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。法院认为，本案的争议焦点在于段某作为合同违约方能否主张解除合同。段某与林某的租赁期限自2017年12月15日开始，至2021年7月15日已经近四年的时间，段某的前面并未拖欠租金，可见双方合同原本履行情况良好，段某解除合同并不具有主观恶意，而是受市场环境的影响。合同如继续履行，将明显导致双方的利益失衡，如不允许解除该合同，段某不能使用租赁物，将导致房屋长期闲置又要承担租金损失，反过来也难以保障出租人林某的租金实现，合同的履行应该是互赢的结果，双方当事人均应该遵循诚实信用的原则，照顾对方合理期待，本案租赁合同段某可以请求解除，故在起诉状副本送达林某的2021年11月2日该合同解除，林某在诉讼中并未提出反诉请求，其可以另案主张段某的违约责任。关于段某要求林某退还房屋押金6244.64元，段某作为违约方，在其未能举证林某违约的情况下，根据合同约定，无权要求退还该房屋押金，故不予支持该项诉讼请求。关于段某要求取出租赁房屋内的私人财产(酒、中央空调机器、冰箱、投影仪、音响、衣架、取暖器、杯子、地板)，庭审中林某对该诉讼请求予以认可，段某可以选择适当的时间和方式在保持地面平整干净的前提下取回前述私人物品，林某应予以协助。段某主张其损失，房屋上锁不能正常营业并非林某的过错，段某主张的损失没有相关证据证实，不予支持。

　　综上，依照相关法律规定。法院判决如下：

　　一、段某与林某之间的《房屋租赁合同》于2021年11月2日解除;

　　二、段某于本判决生效之日起七日内一次性取出租赁房屋私人物品(酒、中央空调机器、冰箱、投影仪、音响、衣架、取暖器、杯子、地板)，林某予以协助;

　　三、驳回段某的其他诉讼请求。

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　　撰稿人：刘力珮

　　审稿人：冯昱

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