合同违约诉讼律师解读：买家拒付剩余房款及银行贷款，卖家是否有权解除合同？

　　文章事件

　　王爱(文中均为化名)购买了座落于沈阳市某区建筑面积91.05平米的房屋，并于2018年3月2日与A房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价款为661417元。王爱付首付款211417元，银行贷款45万元。后来，A房地产公司在沈阳市不动产登记中心为王爱预告登记。2018年3月，王爱又看好了另外一套房产，故将王爱预告登记的房屋出卖给刘聪。王爱、刘聪于2018年3月12日签订了《房屋买卖协议书》和《补充协议》。王爱、刘聪房屋成交总价款约定为60万元人民币。在该《补充协议》中约定，首付款和其他费用共计人民币18万元整，由刘聪在签订合同当日一次性给付王爱。诉争房屋银行贷款42万元，由王爱偿还到2019年6月30日止。《房屋买卖协议书》和《补充协议》签订后，刘聪违约没有一次性支付王爱房款。刘聪于2018年7月1日通过微信支付王爱还房贷款2700元、7月27日支付房款5000元、8月2日支付房款3.2万元，合计39700元。刘聪另用现金支付王爱1万元，共计刘聪支付王爱房款49700元。之后，刘聪不再支付王爱房款。王爱多次通过微信向刘聪索要剩余130300元房款，但刘聪拒绝支付余下房款，还拒不偿还房屋银行贷款。于是王爱询了合同违约诉讼律师相关法律问题。合同违约诉讼律师指出：刘聪以自己的行为不支付剩余130300元房款的主要义务、拒不支付偿还诉争房屋银行贷款，且已造成王爱银行信用失信，刘聪已严重履行不能、已构成根本性违约、已导致合同目的不能实现。

　　合同违约诉讼律师观点：

　　首先，依法订立的合同受法律保护。王爱与刘聪签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同，合同双方当事人应积极全面履行合同义务。本案中，《房屋买卖协议》及《补充协议》签订后，王爱按合同约定偿还案涉房屋银行贷款至2019年6月，且2019年8月至2020年1月期间，当刘聪停止偿还案涉房屋银行贷款后，王爱仍继续为案涉房屋偿还了此期间银行贷款。另，2019年7月23日，王爱将涉案房屋的《商品房买卖合同》、《商品房预告登记约定书》、《A地产集团收款收据》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的原件交付给了刘聪，王爱已履行了相关的合同义务。

　　其次，王爱、刘聪签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》约定，刘聪应于合同签订当日即2018年3月12日向王爱给付首付款和其它费用共计180000元，并于2019年7月始为案涉房屋偿还银行贷款420000元。但刘聪并未按合同约定于2018年3月12日向王爱支付180000元首付款和其它费用，截止至2018年8月2日，刘聪仅向王爱支付了购房款49700元。且对于案涉房屋银行贷款亦只偿还了2019年7月当期的贷款2455元，后刘聪未再履行任何合同义务。

　　刘聪上述违约行为，符合《民法典》第五百六十三条(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。故，本院对王爱主张行使合同法定解除合法。

　　在得到合同违约诉讼律师的解答后，王爱根据合同违约诉讼律师建议将刘聪诉至法庭请求判决解除王爱与刘聪于2018年3月12日签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》。

　　最终，经过法院审理判决：

　　一、解除王爱与刘聪于2018年3月12日签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》;

　　二、王爱于本判决生效之日起十日返还刘聪购房款及房屋银行贷款共计52155元。

　　温馨提示：涉及侵权如有法律问题，请咨询冠领律师事务所相关领域律师。

　　撰稿人：杜智君

　　文章类型：网站原创

　　审核人：冯昱