冠领律师代理上海静安租赁合同纠纷、排除妨害纠纷案胜诉

2024年夏天，上海静安区一条老旧的弄堂里，七旬老人潘先生望着斑驳的墙面，眼眶湿润。这里是他居住了三十余年的家，如今却因一场突如其来的“承租人变更”风波，不仅被妹妹驱逐，还可能欠下了14万元“债务”。

一切要追溯到1993年，潘先生父亲名下的房屋涉及拆迁，分配了两套安置房，分别是302号房屋和108号承租公房。因潘先生和兄弟姐妹并未分家，故全都随父母居住在108号房屋中。2003年父母去世，其他兄弟姐妹陆续搬离，只剩潘先生继续居住其中。直到2024年，潘先生的小妹潘女士突然提起排除妨害之诉，要求潘先生搬离108号房屋，并支付14万元房屋占用费。潘先生这才知道小妹早在2014年就将房屋的承租人从父亲变更为她自己。

潘先生如遭雷击：“我的户籍就在这里，我一没签字二不知情，怎么房子就成她的了？”小妹的起诉寒了潘先生的心，于是他决定委托北京冠领（上海）律师事务所代理维权，律师苏明瑛受律所指派承办此案。

冠领律师了解案情后查询了上海的相关规定和许多类似判例，又向负责变更承租人的物业公司调取了相应档案。律师分析认为，潘先生户籍在108号房屋并实际居住其中，物业公司未经潘先生同意变更承租人，程序不正当，该行为应属于无效。为了增强胜算，律师在应诉的同时对潘女士和物业公司提起了租赁合同纠纷之诉，要求确认双方的承租人变更行为无效。法院决定并案审理。

庭审中，潘女士提起反诉，坚称潘先生伪造户籍、强占房屋，302号房屋就是安置给潘先生的，108号房屋是安置给父母和其他兄弟姐妹的，所以潘先生不应居住在该房屋内。潘女士还指出，变更承租人是在十年之前，如今已过了诉讼时效，应该驳回潘先生的诉求。

物业公司称其是按照潘女士提交的申请变更的承租人，潘女士提交的户口簿只有她一人，并无潘先生的信息。

冠领律师一一反驳道，相关法律规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。根据《上海市房屋租赁条例》的规定，变更承租人需全体共同居住人协商一致，且物业公司负有严格审核义务。而案涉物业公司提供的档案中，潘女士申请变更承租人时，仅提交了单独立户的户口簿，隐去了潘先生的户籍信息。物业公司未核查108号房屋全部户籍在册人员及实际居住状况，仅依据潘女士的申请和单方面提供的资料变更承租户名，程序存在瑕疵，变更结果会影响潘先生的利益，合同应为无效。

面对潘女士诉讼时效已过的观点，冠领律师援引《民法典》据理力争：“确认民事行为无效之诉不适用诉讼时效制度。更何况，潘先生2024年才通过调查发现变更事实，何来‘超期’之说？”最后，律师还强调，潘女士并未提交其他证据证明潘先生伪造户籍，潘先生也从没反对潘女士在108号房屋居住，并不存在“妨害”情形。

2024年11月，法院采纳了冠领律师的代理意见，认为潘先生和潘女士存在共同居住的可行性，无法支持潘女士的反诉请求，判决物业公司将108号房屋承租人变更为潘女士的行为无效。

公有住房承载着特定历史阶段的居住保障功能，变更承租人须以尊重既有居住秩序为前提。这场关于程序正义的胜利，既保住了潘先生的居住权益，也诠释了法律的温度。潘先生对此结果非常满意，特意向冠领律师赠送锦旗表达谢意！

撰稿人：郭滢

审稿人：董振杰