因噪声解除购房合同却面临420万天价索赔，冠领律师代理应诉将违约金降低九成

　　北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，张培培律师、钱亚洲律师代理的北京朝阳房屋买卖合同纠纷案，经北京市朝阳区人民法院审理，作出《民事判决书》，将原告诉请两名被告（委托人）支付的420万元违约金降为31.5万元。

　　在二手房交易过程中，房屋买卖双方一般会在合同中约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，以保证合同的顺利履行。而准备购买一处北京二手房的胡康、郝程程夫妇怎么也不会想到，明明是中介隐瞒了房屋真实信息，他们却要面临房主420万元的天价违约金索赔。这究竟是怎么一回事呢？

　　胡康因家中增添人口，原本的房子居住面积不足，于是与妻子郝程程商议购置一套大房子。胡康在某公司任高管职位，收入颇丰，准备一步到位选择一套家人都满意的房产，但挑来挑去都不满意。

　　2022年4月，胡康之前委托找房的中介公司联系了他，称现有一处极为优质的房源，无论是居住面积还是地理位置等条件均满足他提出的要求，且房主因急需现金流盘活生意，愿意降价出售。

　　胡康夫妇一时心动，来到中介公司与房主相约看房，双方的沟通非常愉快，他们对房屋情况也比较满意，随后与房主签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定购房成交价款为2100万元，并痛快支付了首笔10万元定金。

　　按说交易过程如此顺利，这笔买卖理应水到渠成才对，那么胡康夫妇又是因何面临房主的天价违约金索赔呢？

　　原来，就在胡康夫妇支付定金的当天晚上，他们饭后散步走到房屋附近，打算顺便熟悉一下周边环境，突然发现即便已经入夜，四周依然非常吵。由于房屋临街的缘故，车辆通行、司机按压喇叭的噪声层出不穷。夫妇俩对视一眼，心里难免“咯噔”一声。

　　第二天夫妻俩起了个大早，不到六点钟又来到房屋附近，发现这里已然热闹喧哗了起来。胡康联系了房主开门进去实际感受了一下，感觉噪声依旧十分明显。这下他可为难了，本来换房就是为了给妻子、孩子一个良好的居住环境，但在这里恐怕连休息都休息不好。

　　胡康夫妇回去后想了几天，最终还是决定放弃购买这套房屋。他们向房主发送了一封《合同解除函》，说明了自己的顾虑，并提出要解除购房合同。

　　房主回复称，合同已经签订，想要解除可以，但需要按约支付房屋价值的20%，即420万元作为违约金。

　　胡康夫妇一下傻了眼，他们承认确实是自己违约，且愿意为耽误房主时间做出一定补偿，但怎么也没想到对方会如此狮子大开口，当即拒绝了房主的夸张索赔要求。房主也不含糊，立刻便将他们告上了法庭。

　　胡康逐字逐句地研究了此前签订的合同，发现上面还真的白纸黑字约定了违约金数额为房屋价值的20%，不禁感到一阵懊丧，如果中介公司提前说明了房屋周边环境信息，他们绝不会选择购买这套房屋，但现在合同已经签了，难道就只能自认倒霉？

　　接到法院传票后，胡康在网络上到处发问求助，但越问心里越没底。某天，他忽然看到北京冠领律师事务所网站发布的胜诉信息，发现冠领律所曾办理过大量同类案例。胡康夫妇怀揣着希望来到冠领律所求助，冠领律所经过研判接受了委托，委派办案经验丰富的张培培律师、钱亚洲律师承办此案。

　　冠领律师深入研究案情后指出，根据交易习惯，购房违约金一般是设定为合同标的额的20%，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，违约金最高不得超过实际损失的30%，房主索赔420万元明显畸高。

　　冠领律师据此形成答辩意见，代理胡康夫妇出庭应诉并指出：

　　房主没有任何损失，没有证据证明他受到任何损害，在占用10万元定金的前提下，又主张高额赔偿，诉讼目的不纯，其主张的420万元违约金与实际发生的损失相比，显属过高。且违约金条款属于中介公司提供的格式条款，不能成为合同内容。

　　经过激烈的法庭辩论，法院采纳了冠领律师的意见，根据违约方过错程度等因素对违约金数额予以酌减，判决确认房主与胡康夫妇签订的《房屋买卖合同》解除，除扣除已支付的10万元外，胡康夫妇还应限期赔偿房主21.5万元。这一赔偿数字比房主的诉请减少了九成还多。

　　经过冠领律师的尽力争取，胡康夫妇收获了一个符合他们心理预期的判决结果，一直悬而未落的心也终于能够放下。还没走出法院，他们就直言想继续与冠领律师合作，希望请律师代理审阅合同等非诉业务，把控交易风险。冠领律师的专业又折服了一位当事人，充分展现了冠领律师的办案风采。（文中除代理律师外，当事人均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：张冠彬