周律师在线问答 物业与业主间的纠纷如何解决？

　　近年来，个别物业与业主间的矛盾纠纷成了焦点，合同纠纷、侵权纠纷案件成为居民群众反映强烈的问题。物业服务涉及千万家，业主与物业间的关系也需要调节，那么，在物业服务合同纠纷中，常见的问题有哪些呢，作为业主我们该如何捍卫自己的合法权益?今天，周律师就物业纠纷常见问题为网友作出解答。

　　业主小王：我所在小区的物业公司服务合同是两年，两年期满后该物业公司声明，如在合同到期前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。可是即使我们没有续签这家物业公司，他们依然没退出物业服务。当新的物业公司入驻后，这家未退出的物业公司反而还将业主起诉至法庭，要求我们缴纳物业服务费及利息，拖欠的水费及利息。

　　周律师：依据《最高人民法院的解释》规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，不予支持。

　　也就是说，在合同到期后，双方的服务关系就已经终止了，物业公司无权索要合同到期后产生的物业费。业主可以拒绝支付。

　　业主小王：新来的这家物业公司也很过分，今年初在小区张贴《物业费用调整公告》上涨物业费。有一名业主拒绝涨价行为，拒绝缴纳物业费，也被物业诉上了法庭。

　　周律师：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会的职责。

　　如果你所在的小区未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会及街道办事处报告，经同意后调整物业服务费。

　　也就是说，物业公司无权随意调整物业费。

　　业主小王：如果业主对物业的服务不满意，是否可以拒绝缴纳物业费呢?

　　周律师：不可以。物业服务合同是物业服务企业与业订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区城内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

　　如果物业公司实施了物业管理服务，业主就应交纳物业管理服务费，拖欠不交会构成违约。

　　业主不能因物业公司个别地方做得不足，以拒交物业费的方式对抗物业服务瑕疵，从而影响整个小区正常的物业管理。

　　业主小王：我明白了，谢谢周律师。

　　周律师：不客气。

　　撰稿人：朱嘉琪

　　文章类型：C

　　审核主编：段光平