冠领律师代理广州商品房预售合同纠纷案胜诉，助委托人要回166.9万购房款

胜诉公告：由北京冠领律师事务所主任周旭亮、执行主任任战敏督导，宋惠兰律师、何思律师代理的广东广州商品房预售合同纠纷案，经由广东省广州市某区人民法院审理，作出《民事判决书》，判决被告限期向原告（委托人）退还购房款166.9万元及利息。

2018年7月，德荣公司认购了一处位于广州的房屋，然而开发商阳辉公司却迟迟不交房。到了2023年末，德荣公司委托北京冠领（广州）律师事务所律师向法院起诉维权。经过冠领律师的努力，2024年6月，法院作出判决：阳辉公司限期向德荣公司退还购房款166.9万元，并支付利息。

德荣公司与阳辉公司都位于广州，2018年7月，双方签订了一份《认购书》，约定由德荣公司认购一处阳辉公司开发的房地产项目中的房屋，购房款为101.7万元。同日，德荣公司与某装修公司签订了一份《房屋装修合同》，约定对上述房屋进行装修，总价款为65.2万元。

德荣公司此前享有对上述房地产项目的应收佣金权益，故阳辉公司采取“以房抵款”以及“以装修费抵款”的方式来实现德荣公司债权，因此双方经财务审批后，德荣公司无需实际支付任何款项，阳辉公司便出具收据，确认已全额收取了购房款。

然而此后德荣公司多次要求阳辉公司交付房屋并办理过户手续，均被对方以各种理由推诿拖延。德荣公司本想将该房屋出售来盘活现金流，也因阳辉公司迟迟不交房而无法实现。

到了2023年末，德荣公司终于失去耐心，不愿再等待阳辉公司交房，而是准备要回166.9万“购房款”，为此它选派代表来到北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助。冠领律所经过研判接受了委托，委派宋惠兰律师、何思律师代理此案。

冠领律师介入案件后，首先调查了案涉房屋的权属状态，发现其处于抵押状态，根本无法办理过户手续。冠领律师随后代理德荣公司向阳辉公司发函，要求对方尽快办理该房产的涂销抵押手续，但并未得到任何回应。

冠领律师于是代理德荣公司向法院提起诉讼，提出：案涉房屋仍在抵押状态，阳辉公司仍未能办理该房产的涂销抵押手续，无法签订正式商品房买卖合同及办理过户手续。德荣公司无法在预期约定时间内取得该房产。如今并不能确定该房产何时能够交付并实现相关权益，若继续履行《认购书》且放任等待时间的扩大，无疑会对德荣公司的权利造成极大损害，明显有违公平原则。因此，恳请法院判令解除《认购书》。

冠领律师还指出：德荣公司对阳辉公司享有166.9万元的应收佣金权益，阳辉公司则以“以房抵款”以及“以装修费抵款”的方式来实现德荣公司债权，应视为德荣公司已全额支付了案涉房屋的房款。

同时，阳辉公司指示装修公司与德荣公司签订《房屋装修合同》，将案涉房屋的交易价款拆分成两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。根据《民法典》第146条规定，各方关于装修款的约定属于隐瞒真实意思表示，应将案涉房屋的实际交易价款认定为166.9万元，并在《认购书》解除后全部由阳辉公司予以归还。

阳辉公司可能自知理亏，并未出庭应诉。法院经审理后采纳了冠领律师的意见，于2024年6月作出判决：阳辉公司限期向德荣公司退还购房款166.9万元，并支付利息。

借助本案提醒读者朋友，尚未进行产权登记的房屋进行买卖交易存在诸多法律风险，买房人一定要充分评估风险，在购房前应到房管局查询房屋权属情况，了解该房产的产权人与卖方是否一致，有无共有人，是否设立抵押登记、居住权等信息，在支付房款后应及时办理过户登记，避免因产权纠纷造成财产损失。（本文除代理律师外，公司均为化名）

撰稿人：谷楠

审稿人：董振杰