冠领律师代理广东广州房屋买卖合同纠纷案审结减半责任

　　北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，张安国律师代理的两起广东广州房屋买卖合同纠纷案，经广东省广州市某区人民法院审理，分别作出《民事判决书》，原告要求被告（委托人）支付高额违约金的诉求仅被支持小半。

　　委托人黄明购买两处位于广州的房屋逾期未支付剩余购房款，被宇达公司分别起诉要求支付共计25万元违约金。2023年10月，这两起由北京冠领（广州）律师事务所律师代理的广东广州房屋买卖合同纠纷案审结。在冠领律师的努力下，法院分别判决黄明向宇达公司支付违约金5万元及6万元，比宇达公司最初的诉求减少了一半多。

　　2017年7月，黄明与宇达公司签订了两份《广州市房屋租赁合同》，约定由他“承租”两处商业用房，租期二十年，租金总额为168万元，分四期结清，并写明了逾期付款的违约责任。

　　宇达公司为上述两处房屋的开发商，且已取得商品房预售许可证。黄明在当地没有购房资格，双方此举是变相以租赁合同的形式将两处房屋出售给黄明，所谓的“租金”实质上是购房款。

　　2019年3月，黄明向宇达公司支付了前三期“租金”后，第四期款项迟迟未支付。宇达公司遂寄送了一份《办理网签的告知函》，通知黄明按时支付第四期租金及逾期付款违约金。

　　2019年12月，黄明向法院提起诉讼，称他并无当地购房资格，合同应属无效，请求解除与宇达公司签订了两份租赁合同，并退还前三期租金。法院经审理后支持了他的诉讼请求。宇达公司对一审判决不服，向上级法院提起了上诉，二审法院经审理后认为，双方签订的《广州市房屋租赁合同》是名为租赁实为买卖的合同，认为双方并未达成解除合同的合意，判决撤销一审判决，驳回黄明的全部诉讼请求。

　　2023年7月，宇达公司向法院提起诉讼，要求黄明支付黄明支付两套房屋的剩余购房款及逾期付款违约金。

　　黄明自知违约，但如果按照宇达公司的诉求计算，他将面临共计25万余元的违约金索赔，他无力承担这一高昂的数额，于是来到北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助。冠领律所经过研判接受了委托，委派在合同领域办案经验丰富的张安国律师承办此案。

　　冠领律师仔细分析案情后认为，根据法院生效判决，黄明需要继续履行购房合同，继续主张解除合同的意义不大，不如集中精力去争取降低违约金数额，最大限度减少经济损失。黄明对冠领律师的办案思路表示认可，冠领律师据此制定出答辩意见，代理黄明出庭应诉。

　　在诉讼过程中，冠领律师向法院提出：

　　首先，黄明起诉宇达公司解除合同纠纷案件，法院已于2020年作出最终判决。在此种情况下，宇达公司并未积极行使权利，如向黄明发送收楼通知、交付房屋等，至今为止已经接近三年时间，由此造成的损失应当由宇达公司自行承担。

　　其次，即便法院认定黄明需要支付违约金，也应当降低违约金的标准以及缩短计算时间。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》规定，违约金计算基数为未支付租金，而不是全部房屋租金。黄明仅剩最后一期租金未支付，计算基数也应当按照最后一期租金进行计算。

　　最后，根据《民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，违约金超过损失的30%，可以请求人民法院予以减少。本案中，黄明仅有最后一期租金未支付，按照上述法律及司法解释，违约金不应超过实际损失的百分之三十，超过部分不应得到支持。

　　法院采纳了冠领律师的意见，经核算后分别判决黄明向宇达公司支付违约金5万元及6万元。这一数额比宇达公司的诉求降低了一半还多。

　　在冠领律师的争取下，黄明需要支付的违约金被缩减，最大限度帮助他减轻了经济损失。借助本案提醒读者朋友，如遇类似合同纠纷，一定要及时向专业律师寻求帮助，尽力争取，才能少吃暗亏。（文中除代理律师外，当事人及公司均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：段光平