因租赁合同纠纷诉上法庭，却被反诉，那么原告还能如愿以偿吗？

　　文章事件

　　程慧在上海市市区有2套房产。2016年7月11日，程慧与刘杰签订《房屋租赁合同》，约定由刘杰租用程慧所有XX层商业用房(以下简称“租赁房屋”)，用于经营汽车修理。《房屋租赁合同》第十条进一步约定：“合同终止：租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，甲方不承担任何责任。…3.房屋因城市建设需被依法列入房屋拆迁许可范围的;”几年后，租赁房屋被纳入征收范围内。

　　于是，程慧于2020年11月25日向刘杰送达《通知书》，告知刘杰因租赁房屋被纳入市政征收范围，《房屋租赁合同》于2020年11月25日提前终止，刘杰在该《通知书》中签字确认。并且刘杰于2021年1月11日向程慧发送的微信中也确认，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月25日终止。依据《房屋租赁合同》第八条约定，刘杰应于2020年11月27日前将租赁房屋按照交付使用时的状态返还给程慧。然而，刘杰在《房屋租赁合同》终止后，未按照合同约定，搬离租赁房屋，并在程慧多次致函催告其搬离的情况下，仍然霸占租赁房屋至今，其行为已经严重损害了程慧的合法利益，同时也严重影响了该地块市政动迁的进度，损害了国家利益。于是，程慧将刘杰诉至法院，请求判决：1.确认程慧与刘杰签订的日期为2016年7月11日的《房屋租赁合同》于2020年11月25日终止。2.刘杰立即搬离租赁房屋并交还房屋。3.刘杰向程慧支付自2020年11月28日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费及违约金，占有使用费按租金标准暂计234.560元，违约金800元一天，自2020年11月28日起计算至暂计至2021年7月28日，暂计242天，共计193.600元。

　　庭审中，刘杰辩称，不同意程慧的诉讼请求。根据上海高院相关规定，租赁期间房屋被纳入征收的，若房屋租赁合同中就涉及动迁事宜未有约定，则应先处理征收补偿关系，在征收补偿问题未得到解决之前，法院应当裁定驳回起诉。房屋租赁合同在2020年11月25日并未终止，房屋征收决定公告日期是2021年1月7日，刘杰同意在双方就征收补偿问题达成一致后将房屋返还程慧。刘杰认为合同终止日期是2021年1月25日。程慧于2021年1月25日与征收部门签订征收补偿协议后，程慧不再有出租权利，无权向刘杰主张占有费。合同中约定占有使用费是按照800元一天，不同意程慧对占有使用费的计算方式。

　　刘杰提出反诉诉请：刘杰在承租房屋时向彭林红、陈杰支付了保证金47000元，根据房屋租赁合同约定，合同终止时，彭林红、陈杰应向刘杰返还租赁保证金。请求返还房屋租赁保证金47000元。

　　程慧辩称，不同意的诉讼请求。租赁合同第6条约定租赁关系终止，并在一方结销所有应付费用后，保证金尚有剩余，甲方无息归还乙方，但现双方租赁合同在2020年11月25日终止，刘杰应当搬离系争房屋，却迟迟没有搬离，并且持续经营至今，保证金应当先折抵刘杰应承担的违约金和房屋使用费。

　　在这样的情况下，程慧能如愿以偿吗?

　　律师观点：

　　程慧、刘杰签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现涉案房屋被依法纳入征收范围，根据合同约定，合同终止，政府征收决定于2021年1月7日发出，确认原刘杰的租赁合同于该日终止。合同终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。因刘杰至今仍占有使用房屋，故程慧诉请要求刘杰交还房屋、支付占有使用费的诉请，于法有据。刘杰已经支付租金至2020年12月13日，故租金及使用费应自2020年12月14日开始计算。关于房屋使用费标准，合同约定每天800元，但亦约定：造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，基于公平原则，依法确认房屋使用费按照原租金标准，对程慧主张的违约金，无法律依据。关于租赁保证金，双方合同已经终止，出租人应予以返还，按照合同约定可用于抵付未付费用。

　　最终，法院经过审理此次租赁合同纠纷案判决：

　　一、程慧与刘杰签订的《房屋租赁合同》于2021年1月7日终止;

　　二、刘杰于本判决生效之日起十日内搬离上海市租赁房屋，将房屋返还程慧;

　　三、刘杰于本判决生效之日起十日内支付程慧自2020年12月14日起至房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费，按每月52800元计算;

　　四、程慧于本判决生效之日起十日内返还刘杰租赁保证金47000元，此款可与上述第三项款项抵扣;

　　五、驳回程慧的其余诉讼请求。

　　撰稿人：杜智君

　　文章类型：网站原创

　　审核人：冯昱