冠领律师代理北京石景山房屋买卖合同纠纷案调解成功

“你总喝了酒来闹谁也受不了，不然你把房价降低一点，我们这边尽力一次性把钱付清了，大家都省心。”2021年，郝文回想起找买家李岩要购房款时，对方隔着门说出的提议，心中一阵犹豫。

郝文平时喜欢赌博、喝酒，开销很大。2018年，他用“不是卖房，是出租房子”这个理由，让患有间歇性精神疾病的妻子赵秀英，在《房屋买卖合同》上签了字，把她名下位于北京石景山的安置房卖给了之前同小区的居民李岩。

合同签订后，李岩仅支付了56万元购房款，郝文的钱很快便不够用了，所以他才多次去那套房中闹事。谁知，李岩却一直推诿。这次李岩给出提议，在郝文眼中就是将会松口付钱的意思。

想着能拿到一笔快钱也不错，2021年5月，郝文终于下定了决心，以180万元的低价，单独和对方签订了第二份《房屋买卖合同》。不久，他便收到了第二笔购房款98万元。然而，按照2021年同期市场交易价格，那套安置房的价值在310万元左右。郝文的行为无疑损害了赵秀英的利益。

2024年，赵秀英的父亲在帮女儿整理房屋时，无意间发现了那份买卖合同。他对郝文的行为表示了强烈谴责。赵秀英父亲表示，赵秀英患有精神疾病，无法工作，没有收入，依靠低保抚养着一儿一女。郝文瞒着他们，卖出安置房且私自将钱挥霍一空的行为，不仅没有考虑到妻儿的生存现状，也未顾及孩子长大后的结婚、住房问题，非常不负责任。

郝文禁不住老丈人的责骂，咨询到北京冠领律师事务所，看是否可以解除合同、要回房屋。冠领律所委派了张婷婷律师、常斐律师代理本案。

冠领律师了解案情后，首先对本案的诉讼主体地位及诉讼思路进行了把握。赵秀英作为安置房的所有权人，在权益受到侵害后，是毫无疑问的原告，但其本人是限制民事行为能力人，需要监护人代理诉讼。

可作为监护人的丈夫郝文又存在损害赵秀英利益的行为，实质上应该做本案的被告。冠领律师为减小诉讼风险，尽可能弱化此点，从赵秀英自身及未成年子女利益角度出发，分析案涉买卖合同的无效性。

紧接着，冠领律师指导赵秀英、郝文紧扣法律要件事实，组织整理证据，巧妙利用先后两份买卖合同签订时存在的巨额价差、安置房的特殊属性以及卖房款的去向等展开论述，在庭审调查环节中，沉着有序的向法庭展示证据中的层层关联性；在庭审辩论环节中，机智敏锐的捕捉到李岩在答辩中不经意暴露出来的问题点，从而揭露其对于赵秀英的精神状态是知情的，且其对安置房降价购买存在主观恶意。

因郝文已将购房款挥霍一空，且赵秀英无正式工作，还要养育子女，基本靠低保度日。一旦合同被法院确认无效后，李岩很可能会面临得不到房子，也追不回房款的人财两空境地。冠领律师在庭审结束后的调解过程中，利用李岩这一心理，设计了先后履行的环节，即郝文、赵秀英先返还购房款，之后30日内李岩腾房。

这一调解方案的设计在不损害郝文、赵秀英利益的前提下，也彻底打消了李岩的顾虑，进而让双方均免于承担诉讼风险。调解书签订后，郝文、赵秀英就已经全面履行了154万元给付义务。目前李岩在办理腾房过程中。

这一调解结果的取得，让郝文、赵秀英非常惊喜，他们没想到交付了六年且对方装修过的房屋还能要回。案件圆满结束后，他们向冠领律师送来了锦旗以示感谢。

撰稿人：姚晓婷

审核主编：董振杰