冠领律师事务所：租房别大意，押金容易引争议

　　年轻人在来异乡工作都要租房子。在签订租房合同时，免不了遇到押金问题。约定俗成，押金通常是一个月的房租，这并不不算是小数目，尤其是发生在北上广深时。生活中，不少人因为押金退还大动干戈，那么在发生押金纠纷时该怎么办呢?小王就遇到了这样的问题。

　　小王计划2020年来北京工作，并提早在网上选房，选好房并与房东沟通后，就在网上签订合同并交押金一万元。合同中约定“合同期未满而退租，押金不返还。”谁知，新冠疫情爆发，小王所在的城市被封，导致他无法来京。于是他联系房东，打算退租。房东说退租可以，但押金不予返还。小王认为自己无法入住属于不可抗力，应当退还押金，双方就此押金纠纷僵持不下。那么，这笔押金到底需不需要退还呢?

　　首先，需要了解押金到底是什么?为什么要交押金?押金，就是合同中需要履行义务的一方将一定费用存放在对方处，以此证明自己的行为不会损害对方的利益。如果损害了对方的利益则可以用此费用进行支付或者再另行赔偿。若合同履行期间相安无事，合同期满，双方法律关系不存在且无其他纠纷后，该费用应予以退还。在法律上，也可以理解为债务债权关系，当小王与房东签订合同后，房东因提供房屋成为债权人，而小王因需履行交房租义务而成为债务人。当小王不履行其债务时，债权人房东可以从其受领的押金中优先受偿，从而填补因此受到的损失。

　　从这个角度讲，在这起押金纠纷中，房东不予退还押金是正当的。

　　但是，小王提出退租的原因为不可抗力无法入住。《民法典》规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。若小王能够据此条款解除合同，合同关系不存在，是否就无需支付押金?那么小王能否解除合同呢?首先要看新冠肺炎是否构成不可抗力。

　　根据《民法典》第一百八十条规定：不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

　　新冠疫情对于小王来说确实属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成了民法中的不可抗力，小王可以据此解除合同。但这不代表可以免责解除，即小王是否可以要求退还押金，还要看具体合同约定。若合同中约定，因不可抗力导致无法入住则退还押金，那么小王可是顺利拿回一万元。但小王并未与房东有此项约定，于是才使这场押金纠纷久久难决。

　　最终，小王将房东诉至法庭，法庭经审理后认为新冠肺炎疫情作为不可抗力对合同履行产生了一定的影响，但疫情结束后，租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现。建议双方沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期。小王与房东沟通后，愿意互相分担疫情损失。最终小王拿回了一半押金5000元。

　　综观这起纠纷，如果双方在签订合同时能够对合同内容约定稍微详细一些，可能就能从源头上减少纠纷的产生。

　　温馨提示：涉及租房合同有法律问题，请咨询北京冠领律师事务所合同领域律师。

　　撰稿人：张萌

　　审稿人：冯昱

　　稿件类型：网站原创