房屋赠与二十年后再起波澜，冠领律师帮委托人确认赠与合同有效

　　胜诉公告：由北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，张培培律师、王慧律师代理的北京西城确认赠与合同无效纠纷案，经北京市第二中级人民法院审理，作出《民事判决书》，驳回上诉人（原审原告）上诉，维持原判。被上诉人（原审被告、委托人）受赠与的房屋得以保全。

　　遗产，是自然人死亡时遗留的个人合法财产。2022年5月，北京冠领律师事务所律师代理了一起北京西城确认赠与合同无效纠纷案，本案中，双方当事人相争的焦点就在于，被继承人生前赠与的房屋，能否作为遗产被继承。

　　周玉山夫妇于2000年参加房改售房，购买了一处位于西城区的房屋。两人年纪大了，出于对健康的考虑，决定趁思维清晰时对身后事做一些安排。

　　2001年8月，周玉山夫妇与孙子周承嗣签署了一份《房屋赠与声明》，决定将上述房产赠与周承嗣。出于减少税费的考虑，双方签订了一份《存量房屋买卖合同》并办理了房屋产权变更登记。周玉山夫妇同时表示，名下的存款他们在百年之后都留给女儿周永怡。

　　到2021年12月，周玉山夫妇先后去世。周永怡找到侄子周承嗣，表示她对房屋过户的情况不知情，周承嗣签订的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋价款仅为10元，明显低于市场价格，严重侵害了她的合法权益。周永怡进一步要求对该房产析产继承。

　　周承嗣当然表示反对，且不说房产过户已经过去了近二十年，姑姑不可能不知道。她在周玉山夫妇在世时从未表达过意见，等他们都去世了却来主张权利，明显不合情理。

　　姑侄两人不欢而散，周永怡随后将周承嗣告上了法庭，请求法院确认《存量房屋买卖合同》无效。

　　周承嗣对姑姑的行为难以理解，经家人协调后依然没人愿意让步，于是不再抱有幻想，转而来到北京冠领律师事务所，希望委托专业律师代理案件。冠领律所经过研判接受了委托，委派在合同、家事领域经验丰富的张培培律师、王慧律师承办此案。

　　冠领律师首先调取了房屋档案材料，根据取暖费及物业费结清证明、央产房上市手续、《存量房屋买卖合同》等各项文件上记录的时间，整理出一条清晰的“赠与行为履行时间线”，然后根据周承嗣奶奶生前单位开具的证明，明晰了双方是以买卖合同的方式办理不动产过户登记，目的在于减少税费，真实法律关系实际为赠与。

　　冠领律师据此形成答辩意见，代理周承嗣出庭应诉。

　　周永怡在诉讼过程中提出：周玉山夫妇在签署案涉合同时不具备行为能力，双方签订的房屋买卖合同应属无效。

　　冠领律师依证据反驳称：

　　第一，周永怡未能提供任何证据证明周玉山夫妇在处分案涉房屋时无行为能力或限制行为能力。案涉房屋上市的相关手续以及不动产过户手续，都是周玉山夫妇亲自到央产房管理单位以及不动产登记中心办理的，如果不具备相应民事行为能力，必然无法自行完成上述行为。

　　第二，案涉房屋系周玉山夫妇的夫妻共同财产。根据《房屋赠与声明》记载，周玉山夫妇的真实意思是将房屋赠与周承嗣，后续签订《存量房屋买卖合同》的目的是为了办理房屋产权过户手续，该买卖合同不违背周玉山夫妇的意愿，也不违反法律规定，应为有效。

　　法院采纳了冠领律师的意见，判决驳回周永怡的诉讼请求。

　　周永怡对一审判决不服，向上级法院提起上诉。经过一审胜诉，周承嗣对冠领律师的专业水平十分信赖，继续委托代理二审。

　　周永怡向二审法院提出：《房屋赠与声明》中，父亲周玉山签字、母亲盖人名章，而人名章的真伪无法证实，因此该声明违反了母亲的真实意愿，应为无效。

　　冠领律师反驳称，周永怡无法证明《房屋赠与声明》并非她母亲的真实意思表示，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　二审法院同样采纳了冠领律师的意见，判决驳回上诉，维持原判。

　　至此，这起姑侄争房的纠纷落下帷幕，冠领律师帮助委托人保住了老人赠与的房产。周承嗣亲笔书写了感谢信送到冠领律所，以表达他对冠领律师的感激之情。从本案可以得出，赠与的房产已经发生了产权变动，不算遗产范围之内。（文中除代理律师外，当事人均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：董振杰