冠领律师代理河北保定商品房预售合同纠纷案二审胜诉

　　本案是由北京冠领律师事务所张安国律师代理的一起河北保定商品房预售合同纠纷案，在张律师优质高效的代理下，取得一审胜诉，法院判决解除《认购合同》，两被告向原告返还15万元认购金。后两被告不服提起上诉，经二审判决维持原判。张律师凭借卓越的办案能力和全力以赴的工作态度，切实维护了委托人的合法权益。

　　2021年，69岁的付清(本文除律师外，其他人名、公司名均为化名)相信了千叶公司员工李伟“满70周岁也可以办理银行按揭贷款”的说法，在销售人员的指引下认购了一套价值96万元的商品房，与恒盛房地产公司(以下简称恒盛公司)签订了《认购合同》，后交纳15万元认购金。事后，付清发现上当受骗，多次与千叶公司、恒盛公司协商退房事宜，均未果，由此引发了该商品房预售合同纠纷案。

　　付清委托北京冠领律师事务所张安国律师代理他向法院提起诉讼，请求法院判决解除《认购合同》，返还认购金。庭审中，张律师以千叶公司和恒盛公司存在返本销售、未尽到应有的告知和注意义务、存在欺诈行为等为着力点，结合法律法规和事实证据据理力争，最终不负所托，法院采纳了张律师的代理意见，认为两公司存在欺诈行为，该《认购合同》属于可撤销合同，判决解除《认购合同》，两被告公司返还15万元认购金。

　　两公司不服，提起上诉。付清再次委托张律师帮他出庭应诉，捍卫自己的合法权益。

　　法庭上，两公司辩解称不存在售后包租、返本销售行为，且根据《河北银行2022年个贷业务授信指引》(以下简称指引)的规定，付清可以办理贷款，因此是付清能够履行合同却不履行，违背诚信原则构成违约，一审判决未能保护两公司的合法权益，也不利于维护诚信交易的市场秩序，应予纠正。

　　面对两公司咄咄逼人、倒打一耙的态势，张律师围绕《认购合同》是否应予撤销的问题，从对证据的细节把握和对法律的深刻理解出发，向法院表达如下代理意见：

　　首先，本案的焦点在于合同是否属于可撤销合同而不在于是否属于违约行为。法院应查明两公司在销售房屋的过程中是否存在欺诈行为。

　　其次，恒盛公司称售后托管的行为属于变相售后包租，而售后包租或者变相售后包租系《商品房销售管理办法》明确禁止的情形。

　　1、关于认购金返还主体认定问题，恒盛公司作为《认购合同》的相对方，系合同义务的承担主体，而千叶公司作为实际收款人，收款后并未转付给恒盛公司，因此一审法院判决两公司共同承担返还责任符合客观实际。

　　2、千叶公司在二审提交的《指引》并非新证据，且该《指引》中对借款人年龄限制为“借款人年龄控制在贷款到期日不超过70周岁”，签订合同时付清已年满69周岁，客观上已难以获取贷款，即使贷款成功，不足一年即需全额偿还，不符合偿还购房贷款的一般交易习惯。千叶公司作为包销公司，应对相关贷款政策更为了解，显然未尽到妥善告知注意义务。

　　二审法院查明双方合同约定付款方式为按揭贷款，且在付清提供的证据中，千叶公司明确表示可以上门帮忙办理贷款。最终，二审法院采纳了张律师的全部代理意见，维持了一审判决，驳回了两公司的上诉请求。

　　撰稿人：张萌

　　审核主编：董振杰