冠领律师代理北京大兴房屋买卖合同纠纷案胜诉

2014年4月，北京大兴的何明龙（化名）因需要资金，以130万元将他位于大兴区的房屋卖给张明利（化名）。张明利以税费问题要求延迟过户。之后因何明龙将房屋抵押，导致过户受阻，张明利起诉要求解除合同并索赔。何明龙承诺2022年12月前解除抵押，张明利撤诉。在房屋过户完成后，张明利要求何明龙赔偿130万元违约金，何明龙拒绝支付，双方未达成一致，张明利再次起诉。何明龙来到北京冠领律师事务所帮助。冠领律师据理力争，成功帮助何明龙将赔偿金额降至4万元。

2014年4月17日，北京大兴的何明龙因个人生意需要，将位于大兴的一处房屋以130万元的价格出售给了张明利，以缓解资金紧张的压力。当日双方签订了《房屋买卖合同》，约定了房屋成交价及使用权等其他事宜。根据合同条款，张明利在签约当天向何明龙支付了125万元的房款，余下的5万元则约定在完成过户手续后立即支付给何明龙。

同日，何明龙向张明利出具收条，载明：“今收到张明利购房款125万元。”随后，何明龙将房屋交付给张明利使用，并约定何明龙在拿到房产证之后协助张明利办理房屋过户手续。2017年8月，何明龙取得房产证。而此时，张明利以房屋买卖未满五年需要多交税费为由，故意延迟办理过户。

2020年7月，张明利找到何明龙办理房屋过户手续时，因何明龙将房屋进行抵押贷款，导致房屋不能过户。于是，张明利将何明龙诉至法院，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及返还购房款、支付违约金。之后，何明龙承诺会在2022月12日之前解除抵押，为张明利办理过户。因此，在经过法院的调解，张明利撤诉。

直到2023年7月，房屋才解除了抵押，何明龙协助了张明利办理了房屋过户。但此时，张明利向何明龙追要130万元的违约金。而何明龙认为张明利在办理房屋过户事宜上也存在过错，索要的违约金较高，不愿支付。为此，双方因违约金事宜未达成一致意见。随后，张明利将何明龙诉至法院。为了减少支付违约金，何明龙来到北京冠领律师事务所求助。冠领律所经过研判，委派了巩海娟律师代理此案。

冠领律师在接手案件后，首先对案件的全部事实进行了详细审查，因案件时间跨度较大，冠领律师认为：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。此案房屋过户问题持续至民法典实施后，故应适用民法典的规定。

冠领律师向何明龙释明，根据法律相关规定，合同双方应当遵循诚实信用原则，履行各自的义务。何明龙虽然在约定时间内未能解除抵押，但他已明确承诺在2022年9月12日之前解除抵押并协助过户，而张明利在此期间也未提出异议，双方实际上已就延期过户达成默契。因此，张明利在解除抵押完成过后立即提起诉讼，要求何明龙承担全部违约责任，并索要高额违约金，有违公平。

到了开庭之日，冠领律师在法庭上提出：涉案房屋未依约办理过户手续，双方均存在一定的过错。依照合同约定，何明龙不存在任何违约情形。2017年8月29日何明龙取得涉案房屋产权证后当即将房本原件交付给张明利并告知尽快办理过户手续，但张明利因为房屋买卖未满五年需要多交税费才推托说没有钱办理过户，实际上2017年8月至2019年将近两年时间，房本原件一直由张明利保管，故要求何明龙承担全部违约责任违背公平。因此，张明利要求的违约金应当根据双方的过错程度进行合理调整。

经过审理，法院最终采纳了冠领律师的代理意见，认为双方在房屋过户过程中均存在一定的过错，判决何明龙向张明利支付4万元违约金。

至此，双方的纠纷得以妥善解决。违约金从130万元降至4万元的跨越远超何明龙的意料，他特意向冠领律师致电表达谢意。

撰稿人：毛梦遥

审稿人：张冠彬